Podcast

Jasně, tady je opravený text s plynulejšími větami a lepší stylistikou:

Ahoj všem, moje jméno je Barbara Hinerová a vítám vás u dalšího dílu Data Talku. Dneska ve studiu mám Kristýnu Ryšávkovou, team leaderku z firmy Moře půdy. Ahoj Kristý.
Ahoj Barboro.

Dnešní díl bude hodně o datech v realitní činnosti, o katastrálních datech a územních plánech, ale než se k tomu dostaneme, pověz mi, Kristýno, jak ses vlastně dostala k datům?

No, k datům jsem se dostala dost oklikou. Původně na střední škole jsem neměla žádnou datovou ambici ani jasnou vizi, kam směřovat. Hodně jsem sportovala a pak mě napadlo, že by mohla být zajímavá fyzioterapie – moje sestra měla podobnou myšlenku. Vyzkoušela jsem přijímací zkoušky, ale nevyšly mi, což mě nasměrovalo zpět na obor, který jsem měla natrénovaný – geodézii a kartografii. Přiznávám, že jsem ze začátku moc nevěděla, co je geodézie, ale kartografie mi byla blízká, protože to bylo něco s mapami a také s fyzikou, kterou vyučovala moje maminka. Takže jsem nastoupila tam.

Myslela jsem si, že tam vydržím tak rok a pak zkusím něco jiného, nějakou práci, která mi bude víc dávat smysl a které budu rozumět. Ale to se nestalo, protože mě to hned začalo bavit. Zjistila jsem, jak krásné jsou technické obory a že jakmile člověk pochopí základy, nemusí se bát, že mu něco vytratí z hlavy.

Takže jsi byla ten typ člověka, který stojí u silnice s trojnožkou a zaměřuje terén, aby pak tady vedla dálnice a všechno se zbouralo?
Jo, přesně tak, to jsme byli my. Ale dneska už říkat něco takového není úplně v módě.

A proč jste to dřív říkali?
Nevím přesně, asi to bylo takové vtipné klišé. Lidi si taky často mysleli, že fotíme, že měříme rychlost. Někteří zpomalovali auta, jiní si mysleli, že fotíme, tak se upravovali, jako by to byl nějaký souboj.

Ke konci studia jsem se rozhodla zkusit geodézii, ale pak přišla ekonomická krize a firmy nám říkaly, že buď se zavírají, nebo jsou rádi, že ještě vůbec fungují, a že určitě práci nedostaneme.
To bylo kdy? Rok 2008, 2009?
Ne, ne, to bylo spíš na konci té krize, tedy okolo roku 2013. V té době mě víc začaly bavit GIS a kartografie, takže jsem nakonec skončila ve firmě Aseků na hezkém projektu. Tato firma byla trochu jiná než dnes – byla to skupina lidí z geodézie, kteří se rozhodli založit vlastní firmu a tvořit chytré mapy.
Těch projektů bylo víc, aby posluchači nemysleli, že se zabýváte jen nějakým jedním směrem.

Ne, ne, ne, to byl tým Clever Analytics, který dnes funguje jako Clever Maps, a s nimi jsem tehdy vůbec nespolupracovala. K Clever Maps jsme se dostali až oklikou, vlastně až před rokem, dvěma. To byla vlastně sesterská firma Clever Analytics a postupně jsem se přiblížila k datům.

Tak pojďme říct, v jakém roce ses do Clever Maps připojila a jak tam vypadaly projekty, na kterých jsi pracovala.

Do Clever Maps jsem přišla v roce 2014, kdy byla firma ještě úplně mladá, ani ne rok stará.

Pokud potřebujete pokračovat v textu nebo upravit celý rozhovor, dejte vědět!

Zde je opravený text:

Pracovala jsem ve firmě Clever Asset, což byl tým, který se věnoval správě majetku. Jelikož jsme spravovali majetek pro velké investory a zemědělce, požadovali od nás i nákup pozemků a věnování se realitní činnosti, což pro nás v Trvby byla úplně nová oblast.

Co se týče správy majetku, máme si ji představit jen u nemovitostí? Myslím tím datově – že měli aplikaci, do které nahráli své údaje, a na základě typu firmy se jim zobrazily jejich pozemky nebo pozemky, které mají pronajaté. Tedy šlo o nemovitosti, respektive pozemky, nebavili jsme se o autech či jiném majetku. Ne, vůbec ne, jde opravdu jen o nemovitosti. Datově jsme jim pomáhali zpracovávat informace tak, aby měli pod kontrolou pachtovní smlouvy a vše potřebné kolem toho.

Já jsem se tam dostala k realitní činnosti, ale ne přímo jako realitní makléř, spíš jako týmová vedoucí a osoba, která komunikovala se všemi kolem tohoto tématu. Současně jsem byla i u datové části, kde jsem si vyzkoušela práci s jednoduššími Excelovskými tabulkami a měla možnost se něco naučit.

Týmy v té době byly celkem pěti, každý se věnoval trochu něčemu jinému. Potřebovaly své vlastní investory a šířit své nápady dál, což vedlo ke vzniku samostatných firem. My jsme nakonec oddělili realitní činnost do Moře půdy a začali jsme fungovat samostatně, ale nechtěli jsme se vzdát práce s daty. Proto k realitní činnosti přistupujeme datově, nad mapou, snažíme se zachovat naše kořeny v geodezii, katastru a kartografii, které máme díky Clevermaps.

Přišlo nám, že tímto způsobem to dává smysl – nejsme klasická realitní kancelář, ale děláme to jinak. Nakonec nás to zase zaválo zpátky ke Clevermaps, protože jsme chtěli neustále zlepšovat analýzy v oblasti realit, a tím nám pomohla jejich aplikace. Takže jsme se vrátili ke spolupráci, ale s jiným týmem, který převzal jméno Clevermaps. Byla to taková otočka, je to hodně komplikované.

K té spolupráci a datům, která se tam využívají, se určitě ještě dostaneme. Pokud bys mohla představit Moře půdy – chápeme, že je to realitka, která je nějakým způsobem řízená daty nebo se snaží využívat data v realitní činnosti, mohl bys to prosím rozvést?

Určitě. Ano, je to realitka. Dlouho jsme řešili, zda se tak chceme prezentovat, ale nakonec jsme dospěli k tomu, že to realitka je. Zabýváme se realitní činností – nakupujeme a prodáváme pozemky, a dnes už se za to nestydíme. A hlavně ne proto, že jsme obyčejná zprostředkovatelská agentura, ale proto, že to děláme jinak. Chceme lidem pomoci v rozhodování, co je pro ně ten správný pozemek a který naopak vynechat, aby koupili za férovou cenu a mohli na něm realizovat svůj stavební záměr… (text pokračuje).

Tady je opravený text s úpravami gramatiky, stylistiky a interpunkce, aby byl plynulejší a srozumitelnější:

Třeba chtějí, aby to byl ten vhodný pozemek pro investici – takový, jaký si přejí. Takže celkový datový pohled nad tím rozhodováním a pomoc právě v tomto je zásadní. Ta realitní činnost je vlastně jen taková třešnička na dortu, která, když se povede, je fajn, ale nemusí to být vždycky na nás. Může to být tak, že člověku pomůžeme s rozhodnutím, a to, jestli pozemek koupí nebo nekoupí, už je na něm. Není to tedy za každou cenu naše úloha, spíš doplňková činnost.

Když se podíváme na složení týmu, kdo tam všechno je? No, máme tam dvě šikovné makléřky a pak jsme tam my dvě, původně geodetky, které se starají o vše kolem, o vizi, o to, jak s tím chceme pracovat, a dnes už i o obchod. Dále máme jednoho datového analytika a samozřejmě spolupracujeme s týmem Clever Maps – když už naše síly nestačí, pomůže nám právě Clever Maps.

Super. Pojďme se teď podívat na ta data, která jsou pro vás důležitá a která běžně používáte. Asi to zatím není čistě realitní činnost, spíš, jak jsi říkala na začátku, všechno začíná identifikací správného pozemku, nebo může jít o hodnocení životaschopnosti pozemku, který investor vlastní, a potřebuje ho nějak zhodnotit – jestli se vyplatí ho mít nebo ne.

Jo, určitě. Jde o dva pohledy. Jeden je ohodnotit pozemek – pokud někdo má možnost koupit pozemek nebo ho vlastní a není si jistý, co s ním – jestli ho má nechat, nebo prodat. My mu dokážeme ohodnotit potenciál pozemku, říct, jak na něj má nahlížet, odhadnout cenu, umíme vytvářet vlastní cenové mapy. To je zpětná vazba, kterou poskytujeme.

Pak jsou firmy, které taková rozhodnutí musí dělat denně – vyhodnocovat nabídky – a tady jim můžeme pomoct tím, aby nemusely dělat ruční vyhodnocování každý den, ale aby měly řešení, které automatizuje rozhodování, jestli daný pozemek má smysl pro jejich záměr.

A co všechno takové cenové mapy obnášejí? Co za data do nich vstupují? Vlastně jsme schopni o pozemku zjistit skoro všechno. Snažíme se pracovat s co největším množstvím dat. Samozřejmě základem je katastr – to máme blízko a dává to smysl z hlediska vlastnictví. Kolik vlastníků pozemek má, nebo jak s tím nakládat v realitní činnosti, je až na konci celé pyramidy.

Dále pracujeme s daty územních plánů, což je samo o sobě velké téma. Kromě toho využíváme různé doplňkové zdroje dat: bonity půdy, tedy určení kvality půdy (vážitost, sklonitost, třída ochrany a další parametry). Řešíme také data z LPIS – což je databáze, která – zjednodušeně řečeno – ukazuje, kdo na dané půdě hospodaří.

Pokud chceš, mohu pokračovat v úpravách pro další část textu.

Opravený text:

Veřejný registr. Dál pracujeme s dopravní dostupností. Snažíme se urychlit samotné rozhodování – například pokud tato data nemáme samostatně k dispozici, nebo to prostě u těch dat není možné, tak pomoci těm lidem, aby nemuseli neustále hledat místo v dalších a dalších mapách. Protože oni se opravdu najdou na ortofotomapě, kde ten pozemek je. Pak se ale těžko zorientují v katastru, a potom jdou do územního plánu, kde každý vypadá jinak. Takže tam znovu hledají ten stejný pozemek, na kterém to místo v té mapě vlastně je. Navíc je územní plán často orientovaný různě, takže může být třeba i „nohama“ na monitoru, a člověk se pak zcela ztratí. K tomu potřebují najít v další mapě záplavové území, což je zase jiný geoportál, na kterém opět jiným způsobem vyhledávají, kde ten pozemek je k dispozici. A takto by se dalo vyjmenovat třeba dvacet parametrů, které lidé musí zkoumat, aby věděli, jestli pozemek má, nebo nemá potenciál pro nějakou stavbu. Proto se jim snažíme toto zjednodušit alespoň lokalizovanými proklikami do těchto portálů, digitálních technických map a podobně, aby to měli co nejjednodušší a aby práce nebyla tak ubíjející, jako je dnes. Takže práce s pozemky nebo obecně s daty, která pozemky popisují, asi není úplně žádná hračka. Není to žádný met (možná „nic jednoduchého“). A někdy při tom i propadám panice.

To je únavné. Čemu jste se třeba naposledy zasmáli?
Určitě mě překvapil územní plán, který vznikl po roce 2000 a byl kreslený vodovkami. Přijde mi, že v datové době je to docela extrém. A úsměvné to bylo takhle úplně… Pak je tenká hranice mezi úsměvem a momentem, kdy je to smutné.
Ano, říkám, je to fakt takové – ti lidé jsou napůl zoufalí a napůl se smějí. Vlastně kolikrát mají vyhodnotit nějaký jeden stavební záměr a po stránkách, když s námi spolupracují, nebo když se rozhodnou s námi spolupracovat a prošli si tou ruční prací, tak mi řeknou: „Už jsme například odborníci, mohli bychom s vámi pracovat.“
Protože už prostě znají všechny geoportály, kde mohou zjišťovat data – a to ještě chudáci nevědí, že někde data nejsou aktuální, protože to nemají jak zjistit.
Jinde mohou být data aktuálnější, ale prostě na jejich zdroji to tak nebylo.
Takže ano, je to spíš ubíjející, pokud to někdo dělá častěji. A zase ten, kdo to nedělá často, tak se v tom vůbec nemůže zorientovat. Podle mě. Já se taky trošku ztrácím.
Předtím jste zmínila katastr, to je asi něco, čeho jsem se chytla a co si určitě i posluchači uvědomují, co to je.
Tady se asi nebavíme o tom, jak se běžně nahlíží do katastru, jak může dělat běžný uživatel. Vlastně se bavíme, protože práce s těmi daty jakkoliv jinak není úplně jednoduchá.
Je to něco, co asi nechceme úplně dělat – samozřejmě jsou firmy, které jdou za hranici zákona. My tímto směrem jít nechceme a snažíme se tomu spíš předcházet, tedy práci s těmi daty.
Teď narážím na to, že pokud někdo vytipovává pozemky pro investici a potom hromadně obesílá půlku České republiky a kontaktuje… (text zde není dokončený).

Tady je opravený a stylisticky upravený text:

Lidi, tak tady si toho s Tomem nechceme. Právě naopak chceme vyhodnotit pozemky do co největšího detailu, který je vhodný pro daný stavební záměr nebo investici, aby si pak člověk mohl dané majitele či pět pozemků snadno zkontaktovat a snažit se tyto pozemky nakoupit. Nemusel by tak zbytečně obesílat nebo zjišťovat další vlastnické záležitosti, které už asi někdo z nás nechce, aby se úplně samovolně řešily.

Chápu, že katastrální data jsou chráněná, a my to snažíme maximálně respektovat a podporovat. Můžeme si to ukázat na příkladu: třeba přijde někdo, kdo staví retail parky nebo nějaký podobný projekt. Ano, může to být i retail park.

Běžně to funguje tak, že někdo chce postavit retail park a hledá vhodná místa pro stavbu. Buď osloví místní realitky, tam zjistí informace, nebo jim předá požadavky na pozemek, a ty mu buď odpoví, nebo ne. Nebo někdo prostě sedí nad mapou, například leteckým snímkem na Mapách.cz, a projíždí území, která se mu zdají vhodná. Například se podívá: tady je průmyslový objekt, na okraji města, je průmyslová zóna, takže je předpoklad, že by šlo daný prostor rozšířit.

Takovým způsobem vlastně předvídá nad mapou.

– Tak věští z mapy prostě.
– Jo, věští, přesně tak. Potom se podívá do územního plánu, najde to stejné místo, které „vyvěštil“, takže musí zjistit, do jaké obce to spadá, najít územní plán a ověřit, jestli jeho věštění odpovídá urbanistickému plánu od architekta.

Buď se to potvrdí, nebo ne. Pokud má štěstí a potvrdí, pokračuje v dalším mapování. Sleduje třeba záplavová území, podívá se na katastrální mapu. Ve Mapách.cz je teď navíc nová funkce, která umožňuje přímo zobrazit katastr, což trochu usnadňuje hledání.

Podívá se, kolik je v dané lokalitě parcel. Už potřebuje minimálně dva monitory, aby si mohl srovnávat územní plán vedle, a rozhoduje, jestli má smysl danou oblast dál vyhodnocovat.

Dále sleduje například třídu ochrany půdy, zda je pozemek zastavitelný, zda bude stavební úřad pravděpodobně vydávat povolení, jestli není v záplavové zóně, zda se nepřekrývá s archeologickým nalezištěm nebo památkovou zónou, a samozřejmě bere v úvahu i různá ochranná pásma.

To je tedy případ, kdy se celý proces řeší samostatně, bez naší pomoci.

– Jasně, tohle může trvat opravdu dlouho.
To je právě ta nekonečná práce. Tito lidé mohou kontrolovat a mapovat takto celé oblasti do nekonečna, protože nevědí, kde se územní plány změnily. Neexistuje totiž žádná centrální databáze, která by ukazovala aktuální změny územních plánů v jednotlivých obcích.

Proto musí tuto práci dělat průběžně, a jestli správně vybrali a prošli všechna zajímavá území, na to nikdy nemají stoprocentní jistotu. Je to nekonečná mravenčí práce.

Pokud chceš, mohu ještě text více zestručnit nebo jinak upravit.

Tady je opravený text s plynulejším a srozumitelnějším podáním:

Že tady padly ty územní plány. My jsme se o tom zatím moc nebavili, tak pojďme na to možná vzít nějak zhora. Co to vlastně územní plán je? Pro koho je určený?

Územní plány jsou – když to řeknu úplně zjednodušeně – jakýsi rozvojový plán každé obce. Ukazují, jaká část území bude zastavěná dál, kde povede nový dopravní koridor, kde bude nová průmyslová zóna nebo kde je možné stavět nové bydlení a jakého typu – jestli to budou bytovky, rodinné domy a podobně. Ale to je jen jedna část územních plánů, jejich návrh.

Ano, přesně tak. Toto je princip, k čemu územní plán může sloužit, a my jsme si vybrali právě tu část, která nás zajímá – plochy, na kterých je možné něco stavět. To znamená, že neukazujeme stav, jaký v daném místě už je, ale návrhové plochy a rezervy k budoucímu zastavění. Rozhodli jsme se tyto plochy po jednotlivých blocích obkreslit a takto zmapovat celou Českou republiku.

Obkreslit, to v našem případě znamená digitalizovat?

Ano, přesně tak. Je to forma digitalizace. Samozřejmě to tady zjednodušuju, ale museli jsme vytvořit vlastní datový model. Územní plány mají jednu velkou nevýhodu – jsou standardizované až od roku 2023. Do té doby šlo o tvůrčí práci architektů, takže neexistoval jednotný standard, jaké barvy, kódy nebo technologie používat pro zakreslení. Někdo to kreslil akvarelem či vodovkami, někdo šrafoval tužkou a jiný to dělal na počítači. Navíc byly různé způsoby stahování těchto plánů, což také hraje roli.

Velká část územních plánů je tak úplný originál, a proto jsme, i když jsme zkoušeli automatizovat proces, museli nakonec vše dělat ručně. Automatizace neměla takovou kvalitu jako ruční práce, a navíc jsme tím degradovali náš vlastní datový model. Přestože jsme se do toho pustili, vlak jsme nakonec nerozjeli naprázdno, ale postupně jsme během roku za pomoci brigádníků zakreslili přibližně 80 % republiky.

Chybějících 20 % jsou v drtivé většině malé obce, které územní plán buď nemají, nebo mají ve špatné kvalitě – takže když jsme je natransformovali do mapy, čáry se rozházely a nebyly čitelné.

Já osobně bych si netroufla to jakkoliv překreslit.

Je důležité říct, že nechceme jakkoliv nahrazovat práci urbanistů a architektů ani samotné územní plány. Tato vrstva vznikla opravdu proto, abychom mohli rychle analyzovat a identifikovat stavební pozemky a neslouží k tomu, aby nahrazovala odborné plánování.

Pokud chcete, mohu text ještě lépe upravit stylisticky, nebo zkrátit dle potřeby.

Tady je opravený text:

Nevstupujeme vůbec do role nějakých projektantů ani kohokoliv podobného, kdo by… Prostě jste potřebovali tu datovou sadu nějakým způsobem mít a prolnout ji s dalšími zdroji, které jsou v téhle oblasti. Jo, přesně tak. Potřebovali jsme, aby jsme mohli podpořit data katastru a data, o kterých jsme tady mluvili, například Alpis, abychom rychle identifikovali stavební pozemky. Takže opravdu to slouží jenom k analýze, a proto si tam nehrajeme ani na nějakou milimetrovou přesnost a určitě si nestavíme roli architektů nebo projektantů.

Dobře, tak tady máme důležitý disclaimer, ale každopádně pojďme zpátky k digitalizaci a k těm „omalovánkám“, které jste si z toho udělali. Jak něco takového teda funguje, když se rozhodneš: „Dobře, tak tady prostě jdu digitalizovat nebo vektorizovat územní plány“ – tak co to obnáší?

No, obnáší to to, že jsme si museli vlastně nastavit vlastní datový model. Museli jsme si říct, že protože není ani jednotný, nebo nebyl do nedávna jednotný standard těch kódů, tak jsme si museli určit, které z těch jednotlivých ploch, například plocha pro bydlení, má nějaký standard – třeba písmeno B a další písmeno, například BH. Ale pak se nám stalo, že kód třeba VO v jednom územním plánu označoval plochu týkající se průmyslu a v jiném územním plánu to byla plocha týkající se vody. Tento problém jsme museli vyřešit, protože pokud jsme chtěli bezešvý model celé České republiky, museli jsme říct: náš standard bude, že V znamená výrobu a vztahuje se k průmyslu, a nebude mít nic společného s vodou. Některé kódy jsme proto natvrdo přepsali a rozhodovali jsme se také podle textové části, jestli odpovídá kódu, který si myslíme, a jít touto cestou.

Takže museli jsme nastavit, jak chceme ty data zpracovat. Takhle to ale nezačalo, museli jsme nejdřív zjistit, odkud vůbec ty územní plány stáhnout, což je kapitola sama pro sebe. Takže jsme si ověřovali, odkud jít na správné zdroje těch dat, abychom měli nejaktuálnější informace. Problém je, že územní plán by měl být správně vyvěšený na úřední desce obce, na stránkách, kde je to veřejná informace, kterou může každý dohledat. Jo, je to veřejná informace, kterou může každý dohledat, ale většinou v PDF formátu. Je to tedy nějaký obrázek, nějaký rastr, se kterým pracuješ, ale pokud bys s tím chtěl pracovat jako projektant vektorově – tedy například přidat si data do nějakého CAD programu nebo jiného software, s kterým potřebuješ pracovat – musíš mít k tomu nějaký důvod, aby ti obec mohla data poskytnout.

Když tedy máš důvod, napíšeš na obec a řekneš: „Jsem projektant, prosím vás, pošlete mi to v CAD formátu.“ Jo, vlastně zjednodušeně ano. Obce to mají, je to pod správou kraje, může to mít oficiálně k dispozici obec, případně projektant, ale musí mít jasný záměr.

Tady je opravený text:

Z hlediska tohoto účelu, jinak to není podle zákona možné poskytnout ty data. OK, a když si uděláš svoje, tak to vlastně nikde neřeší, když si uděláš svoje, ale říkám, my to opravdu nenahrazujeme, pouze obkreslujeme část dat, kterou využíváme k analýzám. Takže účel je tam úplně jiný. A ani se asi neplánuje, co se týče státního geoportálu, který je teď hodně diskutovaný, že by to bylo nějak využitelné pro účel, kdy si vyfiltruji všechny plochy zaměřené třeba na bydlení. Ne, ne, to určitě ne. Národní geoportál je velké téma. Myslím, že odborná společnost je tím už docela unavená.

Ve skutečnosti nás vůbec neovlivňuje, zda bude národní geoportál naplněný daty nebo ne, protože jak říkám, data k analytickým účelům nikdy nesloužila a myslím si, že v dohledné době sloužit nebudou a nikdo takový záměr tady nemá, nebo se o tom zatím určitě nemluví.

A proč je vůbec potřeba mít tady i vektor nebo datovou sadu územního plánu, když jsou k dispozici parcely přímo? Tak například Mapy.cz umožňují zobrazit geometrie parcel, tak proč je k tomu potřeba i územní plán? Je to potřeba proto, abych věděla, jestli pozemek je stavební, nebo není stavební. Má to vliv na daně, tedy zda pozemek podléhá dani, nebo ne. Má to samozřejmě také vliv na to, zda dostanu stavební povolení, nebo ne. Pokud pozemek nemá tuto funkci v územním plánu, je potřeba nejprve tento územní plán změnit. Ale to nikomu nechce, protože je to zdlouhavý proces, takže je rozhodně výhodnější znát plochy, kde stavět lze — a těch ploch je hodně.

Často se setkáváme s tím, že nám někdo řekne: „Když si vyfiltruji plochy, které jsou podle nás vhodné, tak jich bude třeba deset.“ Když se na to ale podívám rychleji, zjistím, že těch ploch je třeba osm set. Takže i ten zkreslený pohled lidí na to, kolik takových ploch vůbec může být.

Přesně tak, to je asi nejčastější problém, se kterým se setkáváme, a je to jeden z důvodů, proč toto děláme a proč se snažíme s územními plány pracovat. Přijde nám škoda, že se mluví o zastavování orné půdy a povolování velkých staveb na velmi kvalitní orné půdě, když víme, že kousek vedle je pozemek, který by danému stavebnímu záměru vyhovoval mnohem lépe. Ale o něm nikdo neví. A nemusí být ani dražší — je to jen otázka toho, že se s daty nepracuje a lidé ty informace nemají, ani na stavebních úřadech, ani developeři, ani investoři, a tím pádem tento pohled neznají.

Říkám, že je škoda, že data nejsou nikde využívána k tomu, aby se na celé území někdo podíval z celkového pohledu. V současnosti se hodně mluví třeba o plánování zón pro obnovitelné zdroje energie a jiné…

Pokud chceš, mohu text ještě více uhladit nebo upravit dle konkrétní části.

Jasně, tady je opravený a upravený text:

Obnovitelné zdroje energie. Takže teď, jak se to vlastně má udělat, když tam nemáš ten pohled shora, který by se třeba hodil? Protože nemá smysl to dávat někam doprostřed něčeho, a asi chceš, aby to bylo blízko nějaké obce nebo něčeho, kde se ta energie bude využívat. Bylo by jednodušší mít přehledný pohled na ty věci. Jo, určitě. Je tady ještě důležité říct, že územní plán není jediný dokument, podle kterého se ve stavebnictví nebo v plánování a urbanismu řídíme. Existují další nadřazené zdroje a dokumenty, ale my se teď zaměřujeme právě na územní plán, který má určitou úroveň podrobností a informací, jež jsou proto důležité.

Je škoda, že s tím instituce nepracují, ale prostě neměly možnost. Územní plány jsou v takovém stavu, že datová sada – i kdyby se domluvily státní orgány či kraje, které mají své geoportály s daty – aktuální data územních plánů tento pohled nedovolují, protože nejsou standardizovaná. Než dojde k tomu, že každá obec bude mít územní plán v jednotném standardu, potrvá to spoustu let a bude to vyžadovat velké finanční náklady na vytvoření nových územních plánů. Takže i kdyby to někdo chtěl udělat na těch současných datech – například stát – nemají s těmi starými daty prakticky žádnou šanci.

My ale teď tuto možnost máme a konkrétně říct, kde jsou vhodné sluneční zóny pro obnovitelné zdroje, je pro nás vlastně jednoduché. Neříkám, že územní plán je jediná datová sada, ze které je třeba vycházet, ale právě tuto velmi důležitou známe. Navíc začínáme pracovat s textovou částí územního plánu, takže budeme znát detaily ještě lépe a budeme moci provést simulace a zvážit to s ohledem na další údaje – například ochranná pásma, která jsou zde klíčová.

Samozřejmě existují další parametry jako vyjádření správců sítí a další věci, které nemůžeme sami ovlivnit. Nejde nám o to garantovat, že na daném pozemku elektrárnu skutečně postavíš, ale dokážeme říct, že tento pozemek je k tomu s největší pravděpodobností vhodný. A mělo by být jednodušší získat stavební povolení než na pozemku, kde by bylo třeba kvůli tomu měnit územní plán.

Takže zkrátka máš k dispozici sadu vhodných pozemků a nemusíš věštit. Jo, jasně, tomu rozumím. Mimochodem, zmínila jsi textovou část územního plánu. Takže to není jen o vektorových datech, která jsou tam také digitalizovaná a určují plochy, ale jakou roli hraje ta textová část?

Jo, to je určitě důležitá část. Mohli jsme to říct hned na začátku – územní plán se skládá vždy ze dvou částí: grafické a textové. Dosud jsme pracovali především s tou grafickou částí, která vyjadřuje vymezení ploch, ale textová část je velmi důležitá složka, kde se řeší podrobnosti k jednotlivým plochám.

Pokud chceš, můžu text ještě více upravit nebo zkrátit.

Takže říká veškerá omezení, připustné a nepřipustné využití dané plochy. Třeba řekne, že tady je sice pozemek pro stavbu rodinného domu, ale zastavět ho můžeš jen z určitého procenta. No, někdy třeba dva až deset metrů od hranice pozemku. A musí to splňovat i další parametry – třeba musí být v určité vzdálenosti od dálkového vedení, nebo musí dodržet jiné předem dané vzdálenosti. Jo, určitě tam může být omezený počet pater, nebo u bytových domů kolik musí být zeleně a další vysázené rostliny. A těch parametrů, co tam může být, je strašně moc. Takže to je vlastně ta nejdůležitější součást celého územního plánu, která určuje podobu záměru, který tam může být realizován. Přesně tak. Je to zase samostatná kapitola, něco, co se těžko standardizuje. Jo, takže tam je prostě napsaná jakási představa. A pak je to i trochu pohádka. A někdy třeba někdo řekne, že v dané lokalitě nechceme mobilheimy, protože máme s nimi špatnou zkušenost, a proto to tam prostě napíše, i když v žádném jiném územním plánu se to neobjeví. Takže to jsou subjektivní pocity toho, kdo to zpracovává. Vlastně ano, protože to není standardizované a hodně záleží na tom, kdo to tvořil. Je to velmi subjektivní záležitost. Já přitom nechci shazovat práci urbanistů, myslím, že někteří k tomu přistupují opravdu zodpovědně a existují určitě kvalitní územní plány. Neříkám však, že nějaký územní plán je dobrý nebo špatný z hlediska urbanismu, protože my to řešíme jako datovou sadu a jak s ní pracovat masově, nehodnotíme kvalitu územního plánu z pohledu urbanismu. Tohle rozhodně nechceme říct. My tady řešíme do nekonečna hlavně problém čitelnosti dat nebo vytvoření zdrojové datové sady. Nevím, zda jsme se tu někdy bavili o tom, že by si někdo ručně obkresloval nějaké mapy nebo plány – že by to bylo vyloženě z omalovánek nebo vodovek. Myslím, že tato úroveň dat je hodně unikátní. Je to zajímavý pohled – řešíme tady technologie od starých vodovkových map až po AI, napříč různými technologiemi. Automobilizace, superinteligence a zároveň tu máme i velmi staré územní plány. Pro nás je to taková tvůrčí činnost. No, je hezké, že se na to podíváme i takto kreativně.

Každopádně, ty jsi předtím popsala, jak to funguje pro někoho, kdo vyhledává vhodnou plochu nebo pozemek pro svůj záměr. Díky vašemu přístupu, kdy máte datovou sadu územního plánu, co se pak mění?
My jsme jen uvedli příklad, kdy ohodnotíme pozemek, který už někdo má, ale může to fungovat i z druhého pohledu, a to je vyhledávání vhodných míst pro investici nebo developerský projekt. Zákazník nám poskytne parametry pozemku, který hledá, a my se snažíme určit ideální pozemek, na kterém by mohl stavět nebo do kterého chce investovat. Například řekne, že potřebuje pozemek minimálně 2,5 hektaru s dobrou dopravní dostupností… [text pokračuje]

Zde je opravený text s lepší gramatikou, interpunkcí a stylistikou:

Tupostí na jakoukoliv dálnici, třeba chci být do 10 minut na dálnici nebo do 20 minut z Prahy nebo v Brně. K tomu může být další logický požadavek, aby pozemek byl na co nejmenším počtu parcel. Pak jsou tam přidružené faktory, o kterých jsme mluvili – třída ochrany 4 a 5, záplavové území, aby tam nezasahovalo, a podobná data.

Takže všechny tyto informace mezi sebou protneme, jako kdybychom je naskládali nad sebe, a zobrazí se nám plochy, které splňují všechny zadané parametry. Zákazník hned ví, že tady potřebuje koupit pozemek, aby měl danou plochu a mohl na ní realizovat svůj záměr. Třeba ta plocha má 2 hektary, ale já musím vykoupit dvě parcely o celkové rozloze 3 hektarů, protože samozřejmě spolu nemají společnou hranici. Může se prokliknout do ČÚZK (Český úřad zeměměřický a katastrální) a zkontrolovat, že jsou zde 4 vlastníci, se kterými je třeba komunikovat.

Už tedy ví, že parametry splňuje, například bonitu 4 a 5, a navíc se může rychle podívat do digitální technické mapy, zkontrolovat sítě, jejich vzdálenost a získat další důležité informace, aby se mohl rychle rozhodnout.

Nebo si může seřadit vybrané plochy podle velikosti, prioritizovat je podle svého dojmu a jasně vědět, které plochy chtějí, které dávají smysl a které – z nějakého důvodu – ne. Samozřejmě i nadále je potřeba lidský faktor, aby někdo tyto informace zhodnotil, ale zákazník má během pár minut přehled o všech možnostech, které existují.

Filtruje všechny možnosti a nemusí se vracet zpět zbytečně, třeba kvůli přehlédnutí v leteckých snímcích – může rychle vyhodnocovat a vědět, na čem je.

Výsledek analýzy pro konkrétní projekt může být i ten, že vhodná plocha vůbec neexistuje. Například pokud potřebuji velký pozemek pro průmyslovou výrobu a zjistím, že v dané lokalitě takový pozemek není, bude nutné změnit územní plán. I toto je pro mě vlastně významným usnadněním, protože vím, že hledat dál by bylo zbytečné.

Takže i taková zadání jsme řešili – jde o verifikaci.

Dobře, rozumím, zní to jako celkem fajn služba. Asi bych ale neměl chuť hledat něco na mapě manuálně, kdybych to dělal často, že?

My jsme si to jednou zkusili manuálně. Protože nejsme úplně ta cílová skupina, která by to dělala sama, ale přišlo to jako přání zákazníků, tak jsme hledali pozemek asi dvě hodiny. Zjistili jsme, že jsme přemýšleli úplně špatně – tam, kde jsme předpokládali průmyslovou zónu, bylo bydlení, a naopak.

Pokud potřebujete i další úpravy nebo konkrétní doplnění, dejte vědět.

Jsme našli spoustu zajímavých ploch. Samozřejmě jsme k tomu použili i naše data, protože už jsme nechtěli hledat jinde. Pamatuju si, že jsem třeba omylem byla v územním plánu úplně jiné obce, která se jmenovala stejně. Všimla jsem si toho až asi po pěti minutách.

Takže fakt nemůžu najít tu plochu, kterou hledám, protože jsem v jiné obci. To vůbec nezávidím těm, kdo k tomu datově nepřistupují. Já si to vůbec neumím představit, protože i ty dvě hodiny mi úplně stačily a byl to pro mě fakt zážitek. Digitalizace v tomto ohledu není moc pokročilá, myslím, že vůbec ne. Realitní činnost je dnes opravdu o kontaktech a o realitách samotných. Je tam spousta neoficiálních prodejů přes různé kontakty. Zbytek už není tolik o realitách, ale spíše o datech. Myslím, že příliš firem s těmito daty nepracuje, nebo se snaží, ale určitě nejsou tak daleko, pokud jde o územní plány, a nemají je tak komplexní.

Když mluvíme o změnách komerčních záměrů nebo průmyslové výroby, zároveň tady zaznívá téma bydlení, konkrétně hromadného bydlení. Krize bydlení je určitě velké téma, zvlášť před volbami. Naše zkušenost je taková, že i státní iniciativy jsou v tom aktivní. Myslím, že existuje tým šikovných lidí, kteří chtějí změnu a chtějí pracovat datově.

Pokud by tahle iniciativa mohla nějak pomoct například urychlit výstavbu nájemního bydlení, což by měly podporovat i obce, bylo by to skvělé. Hromadné bydlení je důležité téma, beru to z pohledu územního plánu – bytové domy, nájemní byty, které teď hodně rezonují před volbami. Je důležité stavět, to asi všichni uznáme.

Vidíme tři různé pohledy: stát, který se snaží podporovat výstavbu nájemních bytů, což je fajn, ale je pro něj velmi těžké pracovat bez adekvátních dat. Snaží se proto propojovat starosty a edukovat je. Co se týká developerů, stavebnictví se teď hodně rozjíždí po realitní pauze nebo krizi, o které se mluví. Firmy ale často cílí na ta samá místa, zejména Prahu, která je velmi specifická. Spíše je zajímavý střed Čech s dobrou dostupností do Prahy, což je často diskutované téma. Řešíme různé dostupnosti vlakem a podobné otázky, které snažíme doplnit daty, abychom lépe vyhledávali vhodné plochy.

Je to však běh na dlouhou trať, protože data nejsou úplně… (text končí).

Zde je opravený text:

Ipováním, že jo, nebo takhle ví třeba stát, co vlastní za pozemky, protože často spravují ty pozemky, které jsou určené k výstavbě – ať už je to bydlení nebo cokoliv dalšího. Tyto pozemky mohou být vlastněny nějakými státními institucemi, a to je pro nějakého soukromého podnikatele náročnější, že jo. Hodně se mluví o obecních nemovitostech, případně o parcelách, pozemcích. Stát vlastně neví, kde může sám stavět, takže je to určitě jedno z témat, která řešíme. Je to pro ně složité spojit data z katastru, ke kterým třeba i státní instituce nemají přístup a musí si data nakupovat a propojit s informacemi od starostů, kde oni…

Ne každý starosta je stavitel a nechce nést odpovědnost třeba za větší bytovku, není to pro ně jednoduché téma. A zároveň developeri, kteří by rádi do toho investovali a stavěli, zase neznají pozemky, kde mohou stavět, jaké jsou možnosti a kterému panu starostovi zaťukat na dveře. To je určitě velké téma, které tady rezonuje. Dobře, tak koukám, že asi máte o tom nějaké další podrobnosti. Tak tě nebudu zatěžovat, ale je fajn, že taková iniciativa tady probíhá.

Hodně se mluví o rychlosti stavebního řízení nebo stavebního povolení – často tento termín zaznívá. Myslím si, že my úplně nemáme přesah do této oblasti. Spíše dokážeme říct například, že určitý pozemek bude mít větší šanci na schválení. Ale pořád je to otázka rozhodnutí konkrétní paní úřednice nebo pana úředníka, ke kterému se projekt dostane. Některé stavební úřady se s danou stavbou domluví lépe, jiné hůře. Není to úplně standardizované.

Zároveň proběhla digitalizace stavebního řízení, což je další téma. Nebylo to úplně úspěšné, bohužel. I když já osobně digitalizaci ve stavebnictví podporuji a myslím si, že je to něco, čím si musíme projít, i když to nebude bez komplikací. Asi si netroufám hodnotit, zda to bylo povedené nebo nepovedené, ale určitě na tom bylo třeba hodně práce.

Přesně tak, ale myslím si, že je důležité se do toho pustit, ať už to udělá kdokoliv. Jenom fandím tomu, aby to proběhlo co nejrychleji, včetně naplnění geoportálu daty a řešení všech těchto témat. Myslím, že se musíme posunout a nebude to bez bolestí.

Tak to je jasné. Dotkli jsme se komerčních záměrů, řešili jsme retail parky, průmyslovou výrobu, státní nájemní hromadné bydlení. Pro koho dalšího mohou být vaše služby vhodné, kdo všechno je může využít?

Tyto služby může využít téměř kdokoliv – od těch, kdo vlastní pozemek nebo chtějí postavit rodinný dům, až po stát či většího developera nebo investora.

Pokud byste chtěl text ještě více upravit do jasnější a formálnější podoby, rád pomohu.

Zde je opravený text s úpravami pro lepší srozumitelnost, gramatiku a stylistiku:

Jde o to se prostě snažit najít ta nejlepší místa, která vidíme, že jsou v České republice, a pracovat s nimi efektivně. Takže nezastavovat ornou půdu a pracovat s těmi lokalitami, které jsou k dispozici. Samozřejmě je tam velké téma brownfieldů, které se snažíme přes datovou sadu nějakým způsobem identifikovat a databázi rozšířit. Všechna tato témata se snažíme nějakým způsobem vnímat a najít správné propojení pro danou skupinu lidí. Teď se například snažíme vytvořit nové balíčky dat, které by se mohly rychleji nakoupit, aby nebylo třeba tolik vysvětlovat, co přesně klienti potřebují. Mohli by například rovnou získat všechny plochy určené k výstavbě bytových domů nebo třeba retail parků v jednom okrese.

Je tu také téma energetiky, které považuji za velmi důležité. A samozřejmě i oblast osobního bydlení – když si člověk chce postavit dům někde v dostupnosti Prahy. Myslím, že zde jde spíš o rychlé hodnocení parcely. Myslím, že většina lidí si nekupuje velkou datovou sadu na širší území pro rodinný dům, ale samozřejmě si mohou objednat data i pro menší území, jako jsou čtyři obce nebo jeden okres, a zaměřit se například na dobrou dostupnost do Prahy nebo podobné téma. To samozřejmě umíme zajistit.

Ale myslím si, že jde spíš o hodnocení pozemků, kdy my jako lokalitáři můžeme rychle říct, jestli to má smysl, nebo nemá smysl se pouštět do větších analýz.

A je pravděpodobnost, že to přes stavební úřad projde, nebo ne?

To zní jako velmi užitečná věc, co děláte, a já vám samozřejmě hodně fandím.
Děkujeme.

Ne nadarmo spolupracujeme. Přijde mi fajn k územním plánům přidávat další informace, jak jsi zmínila – například dostupnost nebo občanskou vybavenost, jestli je tam školka, škola a tak dále.

Jo, určitě. Nechceme předstírat, že spolupracujeme jen na datových sadách, ale snažíme se je propojovat s Clever Maps a určitě dává smysl veškeré informace sdílet a pracovat s nimi. Vzniká tak vlastně takový „brácha market spotu“.

Brácha. No Kristý, díky moc. Je ještě něco, co vás čeká, na co se těšíš do budoucna?

Ano, jak už jsme zmínili, od vodovek jsme postupně přešli až k umělé inteligenci, takže letošek je určitě ve znamení čtení textových částí územních plánů. Zatím jsou informace, které z toho získáváme, velice příjemné a zajímavé, a těším se, že to, co jsme otestovali na menší části, nyní pustíme přes celý datový model. Bude to určitě ještě zábavnější.

To zní jako super iniciativa! Docela by mě překvapilo, kdyby během rozhovoru nepadlo, že plánujete použít AI, takže držíme palce a díky moc za rozhovor.

Já také moc děkuji.

Děkujeme, že jste nás poslouchali až do konce.
Díky také našim partnerům a členům Data Talk klubu. Jsou to:
Intex, Saska, BeStreet, Colors of Data, Revolt BI, GoodData a Keboola.

Pokud chcete, mohu text ještě více upravit nebo zestručnit.

Zde je opravený text:

MRK
Carl Data Company
DataMind
Notino
a Flo.

A pokud chcete zůstat v obraze, co se týče české datové scény a globálních datových technologií, nezapomeňte se registrovat k odběru našeho týdenního newsletteru na datatalk.cz.

Nechtivá provází data.

Pokud máte na mysli něco jiného u poslední věty („Nechtivá zprovází data.“), rád pomohu s úpravou i tam.